Apartman yöneticisi ibra edilir mi?

Apartman ya da site yöneticisinin esas görevi kat malikleri kurulu adına hareket etmek ve işlemler yapmaktır. Böyle olunca, kat malikleri yöneticiyi denetlemek ve belki de yıl sonunda ibra etmek isteyebilir. Peki, ama site ya da apartman yöneticisi ibra edilir mi? Yönetici ibra edilmezse ne olur?

Apartman yöneticisi

Bir apartmanda ya da sitede oturan kat maliklerinin bu apartmanın ya da sitenin her türlü işiyle tek tek uğraşması mümkün olmaz. Binaların boyanması gibi büyük işlerden patlayan ampullerin değiştirilmesi gibi ufak işlere kadar birçok faaliyetin bir yönetici tarafından gerçekleştirilmesi ya da yürütülmesi son derece kolay olacaktır.

Nitekim 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da bunu öngörmüş ve yöneticinin nasıl seçilebileceğini kurallara bağlamıştır. Şu yazımda bu kurallar çok detaylı şekilde ele almıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/

Kısaca tekrarlamam gerekirse; yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacaktır. Buradaki oran mutlak aranan bir oran olup ilk toplantı ya da ikinci toplantı olması fark etmeksizin aynı oran aranacaktır.

Yöneticinin denetlenmesi

Madem bir yönetici atandı, bunun işlerinin mevzuata ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun olup olmadığını denetlemek de elbette gerekir. Neticede kat maliklerinden, bizzat kendileri seçmiş olsa bile, yöneticiye sınırsız şekilde güvenmesi beklenemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu bunu da öngörmüş ve bu defa de denetçilik müessesesini ortaya koymuştur. Site ya da apartman denetçisinin nasıl seçilmesi gerektiğini de şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-ve-site-denetcisi-secimi/

Kanun’a göre aslında kat malikleri kurulunun muhakkak denetçi seçmesi gerekmez. Evet, yanlış duymadınız; apartmanlarda ve sitelerde denetim yetkisi ve görevi zaten esasen kat malikleri kuruluna aittir.

Denetçi atanması ise kat malikleri kurulunun takdirinde bir husustur ve kat malikleri kurulu denetim görevini ister bizzat yapar ve isterse de denetçi eliyle gerçekleştirir.

İbra nedir?

Türk dil Kurumu’na göre “aklama” anlamına gelen ibra; yönetici bakımından uygulandığında, o yöneticinin iş ve işlemlerinin kurul tarafından uygun bulunması ve yöneticinin adeta ilgili dönem için aklanması anlamına gelir.

Site veya apartman yöneticisinin ibra edilmesi

Bazı apartmanlarda ve esasen de bazı sitelerde görülen ibra müessesesi ile yönetici sene sonunda kat malikleri kuruluna hesap verir ve verdiği bu hesap kat malikleri kuruluna oylanır. Bu oylama sonunda ya yönetici lehine bir sonuç çıkar ve yönetici ibra edilir ya da yöneticinin aleyhinde bir çoğunluk oylamayı kazanır ve yönetici ibra edilmez.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ibra

Öncelikle şu net ve tartışmasız gerçeği ifade edeyim: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre İBRA diye bir uygulama YOKTUR!

Evet, bazı kat malikleri kurullarının toplandığını, yöneticinin iş ve işlemlerini tartıştıklarını ve sonunda oylama yaparak yönetici ibra ettiklerini görüyorum. İyi niyetli bulduğum bu ibra sistemi aslında tamamen yasal dayanaktan yoksun ve gereksiz bir işlemdir.

Apartman ve sitede ibra olmaz!

Kat malikleri muhtemelen televizyondan seyrettiği ya da yazılı medyadan veya internetten okuduğu haberlerde karşısına çıkan ibra kavramını kendilerine uyarlamaya çalışmaktadır. Çünkü bu haberlerde bazen bir spor kulübünün bazen bir derneğin toplandığına ve başkanı ibra ettiğine ya da etmediğine dair bilgilere rastlarız.

Apartman ya da site de kat malikleri kurulundan ve bir yöneticiden oluştuğuna göre; burada da benzer bir uygulama yapmak istenebilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ibra yerine hâlihazırda bir kavram vardır.

İbra değil denetim

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41’inci maddesine göre; Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Kat malikleri kurulu yöneticinin denetimini her üç ayda bir yapar ve gerek görülürse daha kısa sürelerle ve istediği bir zamanda da yapabilir.

Eğer kat malikleri kurulu denetim görevini bir denetçiye ya da denetim kuruluna vermişse; yönetim planında yazılı zamanda, eğer burada yazılı bir zaman yoksa her sene Ocak ayı içinde denetçi ya da denetim kurulu bir rapor hazırlar ve rapor kat maliklerine sunulur.

Bu raporun içeriğine göre kat malikleri kurulu isterse olağanüstü toplanabilir veya olağan toplantı günün bekleyebilir ve rapor nedeniyle yöneticiyi görevden almak yoluna gidebilir. Eğer raporda olumsuz bir durum yoksa kat malikleri kurulunun herhangi bir eylem yapması da gerekmez.

SONUÇ

Sitede ya da apartmanda yönetici ibra edilir mi? Yönetici ibra edilmezse ne olur? Öncelikle şunu açıklığa kavuşturmak gerekir ki; Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin ibrası diye bir husus yoktur.

Bir başka deyişle; sitede ya da apartmanda kat malikleri kurulunun toplanarak yöneticiyi ibra etmesi gerekmez. Hele ki; kurulda yöneticinin hesap vermesi, ardından yöneticinin oylanması ve ibra edilmesi ya da edilmemesi gibi işlemler tamamen gereksizdir.

Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin denetlenmesi görevini öncelikle kat malikleri kuruluna; kurul tarafından yetki verilirse denetçiye veya denetim kuruluna vermiştir.

Eğer denetçi ya da denetim kurulu görevlendirilmişse; her sene Ocak ayı içinde bunlar bir denetim raporu hazırlar ve rapor kat maliklerine ulaştırılır. Kat malikleri denetim raporunda yönetici ile ilgili sıkıntılı durumlar olduğu kanaatindeyse toplanabilir ve yöneticiyi görevden almak yoluna gidebilir.

Bunun haricinde yöneticinin ibra edilmesi ya da edilmemesi gibi uygulamalar kanaatimce gereksiz ve anlamsız uygulamalardır. Bunun yerinen kat malikleri kurulunun, denetçinin ya da denetim kurulunun denetim görevini iyi yapması ve denetim raporu hazırlaması, raporu kat maliklerine ulaştırması ve ortada sıkıntılı bir durum varsa kat malikleri kurulunun toplanması doğru olacaktır. Denetim raporunda bir sıkıntı görülmediğinde, böylece kat maliklerinin zamanı boşa harcanmamış olacaktır.

Bir soru bir cevap: