Apartmanda veya sitede yöneticinin varlığı önem arz eder; çünkü birçok kimsenin aynı görüşte ve istekte olması gereken o kadar çok iş vardır ki bunun gerçekleşmesi adeta bir mucize olur. Böyle olunca, diğer herkes adına çalışacak bir uygulayıcı gerekir ve bunun için en doğru isim yöneticidir. Peki, ama site veya apartman yöneticisi seçilemezse ne olur? Yönetici seçilemeyen apartmana veya siteye mahkeme kayyum atar mı?
Yönetici seçilemiyor, kimse aday olmuyor: Mahkeme tarafından yönetici atanması
Apartmanda söz sahibi olan asıl kişiler kat malikleridir. Kat malikleri yetki verdiği müddetçe kiracılar da ev sahipleri adına söz sahibi olabilir. Böyle bakınca, yöneticinin kat malikleri veya kiracılar arasından seçilmesi gerektiği zannedilebilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu böyle bir kısıtlamaya gitmemiş ve hatta yönetici olmak için hiçbir kriter koymamıştır. Ev sahibi, kiracı, kapıcı, yan apartmanda oturan komşu veya başka ilde oturan Ahmet Amca bile yönetici atanabilir. Bunun için yalnızca Kanun’un aradığı çoğunluğun sağlanması icap eder.
Şu yazımda yöneticinin nasıl seçileceğini anlatmıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Kısaca tekrarlamam gerekirse; yönetici seçimi için kat maliklerinin hem arsa payı hem sayı çoğunluğu gerekir. İster ilk toplantıda olsun, isterse yeterli sayıda kat maliki katılmadığı için düzenlenen ikinci toplantıda olsun, bu salt çoğunluğun mutlaka sağlanması gerekir.
Genel kurulda yönetici seçilememesi kriz durumu
Uygulama genel kurul olarak anılan yapının Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından doğru kullanımı kat malikleri kuruludur.
Kat malikleri kurulu yönetici seçimi gündemiyle olağan ya da olağanüstü toplantı yaptığında, hemen yukarıda belirttiğim gibi, kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğu ile yönetici seçilmesi gerekir.
Örneğin her kat malikinin eşit arsa payına sahip olduğu 25 daireden oluşan bir apartmanda en az 13 kat malikinin aynı ismi yönetici olarak seçmesi gerekir. Bu sayıya ulaşılamadığında “kriz kapıda” demektir.
İlk bakışta kriz olmayabileceği düşünülebilir. Öyle ya, yönetici de varsın olmasın! Kat malikleri işleri kendi aralarında halleder, ödemeleri aralarından birisi yapar ve işler bir şekilde yürür, öyle değil mi?
Kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesine başvurusu
634 sayılı Kanun’un 34’üncü maddesinde çok açık bir şekilde “Anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanmasının mecburi olduğu” belirtilir.
Hemen yukarıda senaryoya dönelim. Apartman ya da site yönetici seçemedi; ama işler bir şekilde yürüyor. Kat maliklerinden hiçbiri bundan rahatsız olmadığı müddetçe, yanlış da olsa, işler böyle yürümeye devam edebilir.
Ta ki bir kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurana kadar! Evet, en az 8 bağımsız bölümü olan bir apartmanda yönetici atanması kanunen zorunlu olduğuna göre, herhangi bir kat malikinin de muhakkak yönetici isteme hakkı olmalıdır.
Bu durumu öngören Kat Mülkiyeti Kanunu 34’üncü maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanacağını” ifade etmiştir. Maddenin devamında da bu yöneticinin, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olacağı belirtilmiştir.
Hakimin müdahalesi ile apartmana yönetici atanması
34’üncü maddede sulh mahkemesinin gerekirse yönetici atayabileceği gibi bir ifade yoktur. Bunun yerine, kat maliklerinden birisinin başvurması durumunda mahkemenin yönetici “atayacağı” ifade edilmiştir.
Bunun anlamı; burada hakimin bir takdir yetkisinin olmadığıdır. Hakim iki hususu tetkik eder:
- Bu apartmanda bağımsız en az 8 bölüm var mı?
- Apartmanda usulüne uygun olarak atanmış bir yönetici var mı?
İlk sorunun cevabı evet ve ikinci sorunun cevabı hayır ise hakim bu apartmana/siteye yönetici atayacaktır ki uygulamada bu kimseye kayyum denir.
Kiracı, kayyum atanması için mahkemeye başvurabilir mi?
Hayır, kayyum yönetici atanması için sulh mahkemesine başvurma hakkı yalnızca kat maliklerine tanındığından, kiracının dışarıdan yönetici atanması için mahkemeye başvurma hakkı bulunmaz.
Bir Yargıtay kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir: “… Yasanın bu hükmü karşısında yönetici atanmasını isteme hak ve yetkisi salt kat maliklerine aittir. Davacı kat maliki olmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2014/10525 K.).
Dava devam ederken apartmana yönetici seçilmesi
Bir başka ihtimal de kat maliklerinden birisi yönetici atanması için sulh hukuk mahkemesine başvurduktan sonra apartmanda veya sitede yönetici seçilmesidir.
Bu durumda sulh hukuk mahkemesince artık yönetici atanmasına gerek olmadığına dair bir Yargıtay kararında şöyle denilmektedir: “… davadan sonra 24.07.2011 tarihinde kat malikleri toplantısı yapılmak suretiyle yönetici belirlendiğinden ret hükmü sonucu itibarıyla doğru olduğundan…” (18 Hukuk, 2014/420 K.).
Mahkeme tarafından atanan yönetici (kayyum) kim olur?
Mahkeme tarafından atanan yöneticinin hangi niteliklere sahip olması gerektiği Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilmemiştir. Haliyle yöneticinin kim olacağını sulh mahkemesi hakimi belirleyecektir.
Genellikle bağımsız bir avukat veya profesyonel yönetim firması atanır
Hakimler bu durumda çoğu zaman avukatları, bazen mali müşavirleri veya bu konuda yetkin olduğunu düşündükleri bir başka kimseyi yönetici olarak atamaktadır. Bazı durumlarda ise profesyonel yönetim firmasının kayyum yönetici olarak atandığı görülür.
Kayyum yöneticinin maaşını hakim belirler
Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici için hakim tarafından bir de ücret belirlenir ve bu ücretin her ay kat malikleri tarafından ödenmesi zorunludur.
Kayyum yöneticiyi genel kurul görevden alabilir mi? (Hayır, sadece hakim alabilir)
Apartmana sulh hukuk mahkemesi tarafından atanan kayyum yöneticiyi kat malikleri kurulu görevinden alamaz. Ancak yöneticinin atanması üzerinden 6 ay geçtikten sonra, kat malikleri toplanıp yeni yönetici seçebilir. 6 ay dolmadan yöneticinin değiştirilmesi için kat maliklerinin haklı bir sebebinin olduğu düşünülüyorsa, kat maliklerinden birisi sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici seçimi yaparak kayyumu değiştirmek için mahkemeden izin talep edebilir.
SONUÇ
Apartman yönetici seçilmezse mahkeme kayyum atar mı? Eğer apartmandaki bağımsız bölüm sayısı en az 8 ise ve apartmanda usulüne uygun seçilmiş bir yönetici yoksa evet, sulh hukuk mahkemesi apartmana bir kayyum yönetici atar.
Bunun için kat maliklerinden birisinin sulh hukuk mahkemesine başvurması yeterlidir ve bu başvurudan sonra hâkim, takdir hakkı olmaksızın, muhakkak yönetici atayacaktır.
Üstelik atadığı bu yönetici için bir de ücret belirleyecek ve kat malikleri bu ücreti her ay atanmış yöneticiye ödemek zorunda kalacaktır. Bu ücret hâkim tarafından, bağımsız bölüm sayısına ve işin yoğunluğuna göre takdir edilecek ve kat maliklerinin canını sıkacak düzeyde olabilecektir.
Üstelik mahkemenin atadığı yönetici, haklı bir sebep olmadıkça, 6 ayı dolmadan değiştirilememektedir. Bu nedenle; yönetici atamam zorunda olan apartmanlara ve sitelere bir an önce yönetici seçmelerini şiddetle tavsiye ederim. Yoksa gelen, gideni muhtemelen aratacaktır!
