Apartmanda ya da sitede belirlenmiş bir aidat var ve birden bire Whatsapp grubunda bir duyuru geldi: Aidatlar zamlanmıştır, apartman sakinlerinin dikkatine! Hangi sebeple olursa olsun, yönetim kurulu ya da yönetici aidatı artırabilir mi? Aidatın artırılması hangi şartlara tabidir?
Aidat nedir?
Öncelikle bu basit ama önemli sorunun cevabını doğru vermek gerekir. Aslında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidat diye bir kavram yoktur. Bunun doğrusu ve kanunda da geçen terim “avans”tır.
Avans ya da uygulamadaki kullanımıyla aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesi incelendiğinde şu şekilde tanımlanabilir: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için EŞİT oranda ve binanın sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri için ARSA PAYI oranında toplanan paradır.
Aidat tutarının belirlenmesi
Aidat öylesine ve rastgele belirlenemez. Bunun nasıl belirlenmesi gerektiğini tüm ayrıntılarıyla şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-aidat-miktari/
O yazıdan da görüleceği üzere; aidat belirlenmesi özet olarak şu kurallara tabidir:
- İşletme projesi yapılmalı ve eşit toplanması gereken aidat tutarları ile arsa payı oranında toplanması gereken aidat tutarları bu işletme projesinde ayrı ayrı gösterilmelidir.
- İşletme projesi usulüne uygun olarak ya kat malikleri kurulunda kabul edilmeli ya da kat maliklerine tebliğ edilmelidir (Bkz: https://mustafabaysal.com/isletme-projesi-olmadan-aidat/).
Yönetici aidatı artırabilir mi?
Her şeyden önce bir apartmanda ya da sitede aidatın usulüne uygun olarak belirlendiğini varsayalım. Yani bu apartmanda işletme projesi yapılmış, usulüne uygun olarak kabul edilmiş ve aidat tutarı da işletme projesindeki rakam üzerinden belirlenmiş olsun.
Diyelim ki her şeyin usulüne uygun olduğu bu apartmanda; enflasyon nedeniyle kapıcının asgari ücretine çok büyük oranda zam yapılması, elektrik ve su giderlerinin artması vb. nedenlerle aidatlar yetersiz hale gelsin ve aidat zammı kaçınılmaz olsun.
Yönetici ya da yönetim kurulu bu durumda ne yapabilir? Gelin, şıklara beraber bakalım:
- Birinci ihtimal: Kafasına göre yeni bir rakam belirler ve Whatsapp’tan yeni aidat miktarını herkese duyurur.
- İkinci ihtimal: Kat maliklerini toplantıya davet eder, yeni miktar tartışılır ve kat malikleri kurulunca zam oranı belirlenir.
- Üçüncü ihtimal: Kat malikleri kurulu önceki toplantıların birinde yöneticiye ya da yönetim kuruluna aidatları istediği zaman artırması için yetki vermiştir. Yönetici de bu yetkiye dayanarak zam oranını belirler.
- Dördüncü ihtimal: Yönetici yeni bir işletme projesi yapar ve bu işletme projesinde yeni aidat tutarını belirler. Usulüne uygun olarak yürürlüğe giren işletme projesi ile yeni aidat da belirlenmiş olur.
Şimdi bu ihtimalleri tek tek değerlendirelim.
1- Yöneticinin aidata zam yapması
Bu asla ve kat’a mümkün değildir. Birinci ihtimalde belirtildiği üzere, hangi gerekçeyle olursa olsun, yönetici kendiliğinden aidatı artıramaz. Zam gerekçesi ne kadar haklı olursa olsun, hiçbir yöneticinin ya da yönetimin kat malikleri adına kendiliğinden böyle bir karar alma hakkı yoktur.
2- Aidat zammı için kat maliklerinin toplanması
İkinci ihtimalde yönetici aidatın artık yetersiz geldiğini görür ve kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırır (Burada usulüne uygun çağrı yapılmazsa, her şey boşa gider: https://mustafabaysal.com/apartman-toplanti-cagrisi/).
Kat malikleri kurulu toplanır ve yasal çoğunlukla yeni aidatı belirler. Bu yöntem kesinlikle yasaldır ve alınan karar herkesi bağlar. Fakat bu yöntemde hem olağanüstü toplantı usullerine dikkat etmemek riski bulunur hem de süreç biraz uzun sürebilir.
3- Aidat artışı için yöneticiye yetki verilmesi
Üçüncü ihtimalde kat malikleri kurulu yöneticiye açık bir şekilde “aidatı istediği zaman artırma” yetkisi vermiş olsun. Kat malikleri kurulunun usulüne uygun aldığı bu karar elbette geçerlidir ve yöneticinin bu karara istinaden aidat miktarını artırması pekâlâ mümkündür.
Burada dikkat edilmesi gereken konu, kat malikleri kurulunun ilgili kararının içeriğidir. Eğer bu kararda belirli bir zam oranı üst sınır olarak belirlenmişse, elbette yönetici bu üst sınırla bağlı olacaktır.
Ayrıca genel geçerli yetki metinleri de aidat artışı yapmaya yetmeyecektir. Kat malikleri kurulunda yöneticiye ya da yönetim kuruluna açık bir şekilde “aidat artışı” yapması için yetki verilmiş olmalıdır. Yoksa kat malikleri kurulunda alınan örneğin “gereken her konuda her türlü kararı yönetim kurulu alır” vb. hükümlere dayanarak aidat artışı yapılamaz.
4- Yöneticinin işletme projesinde revizyon yapması
Hemen yukarda izah ettiğim üzere, aidatın muhakkak işletme projesiyle belirlenmesi önem arz eder. Dördüncü ihtimal olarak yönetici işletme projesini tekrar hazırlar ve yeni muhtemel giderleri göz önüne alarak yeni aidat tutarı belirler.
İşletme projesi hazırlanmasında uyulması gereken kurallara riayet edildiği müddetçe, yeni aidat miktarının bu şekilde belirlenmesi de mümkündür.
Özel Durum- KMK 35’inci madde ne olacak?
Yukarıda dört ihtimal üzerinden gitmiş olsam da beşinci bir ihtimalin varlığını, konuyla ilgili okuyucular ortaya koyacak ve soracaktır: 35’inci maddeye göre yönetici aidatı kendiliğinden artıramaz mı?
Nitekim 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35’inci maddesinde yöneticinin görevleri sayılırken “Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” da sayılmıştır.
Ancak unutmamak gerekir ki bu avansın toplanması öncelikle işletme projesi yapılmasına da bağlanmıştır. Haliyle, zannımca, ek işletme projesi yapılmadan, sırf bu hükme dayanarak yöneticinin aidat artışı yapması hem mümkün değildir hem de yöneticiye amacını aşan bir yetki vermek anlamına gelecektir.
Ayrıca bu şekilde yapılan bir aidat zammı dava konusu olduğunda, mahkemece zam oranı makul bulunsa dahi, bu defa da aidatı ödemeyen kat malikinden gecikme zammı talep edilemeyecektir. Sebebini, yukarıda bağlantısını verdiğim “işletme projesi olmadan aidat toplanması” konulu yazımda izah etmiştim.
SONUÇ
“Yönetici aidatı artırabilir mi?” sorusuna tam dört ihtimali ve bir özel durumu göz önünde bulundurarak cevap vermeye çalıştım.
Yazının bu son bölümünde yukarıdaki hususları aynen tekrarlamak istemiyorum; fakat bir sonuç önerisi olarak, aidat artırmak isteyen yöneticilere şunları tavsiye edebilirim:
- İşletme projeniz varsa ve aidatı buna göre belirlemişseniz, ek işletme projesi yapın ve aidatı da bu işletme projesine göre belirleyin.
- İşletme projeniz olmadan aidat uyguluyorsanız, yeni aidat için kat malikleri kurulunu olağanüstü toplayın ve aidat artışına kat malikleri kurulu karar versin.
Özellikle enflasyonist dönemlerde aidat artışının bir zorunluluk olduğunun farkındayım; ancak yöneticiler de sınırsız yetkiye sahip olmadıklarının farkına varmalıdır.
Usulüne uygun kararlar alınmadığında, dünyanın en haklı ve mantıki kararlarının bile mahkemece iptal edileceği bir gerçektir.
Bu nedenle kat malikleri kurulu aidat artışının bazen bir zorunluluk olduğunu bilmeliyken, yöneticiler de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun koyduğu kurallara uymaktan bir an bile beri olmamalıdır.
Yöneticinin genel olarak “tek başına karar alma yetkisi”ni incelediğim yazıma da şuradan göz atabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-tek-basina-karar/
Yöneticinin aidatı artırması ile ilgili sık sorulan sorular:
Yönetici kafasına göre aidatı yükseltebilir mi?
Hayır, yükseltemez. Bunun için ya kat malikleri kurulundan yetki almış olması ya da ek işletme projesi yapması gerekir.
Site aidatı ne kadar artar?
Aidat için belirlenmiş bir zam oranı ya da süt sınır yoktur. Usulüne uygun karar alındığı müddetçe, rakam ne kadar yüksek olursa olsun, herkesi bağlar.
Aidat miktarını kim belirler?
Aidat ister işletme projesi ile belirlensin, isterse de kat malikleri kurulu bu konuda yöneticiye yetki vermiş olsun; işin sonunda, miktarı belirleyen taraf kat malikleri kurulu olacaktır. Bİr apartmanda ya da sitede hiç kimsenin iradesi kat malikleri kurulunun iradesinin üstünde değildir.
Merhabalar
Aidat borcu olanların sadece blok ve daire numarası belirtilip isimleri konulmadan watsapda yayınlanabilir mi
mustafa bey selamlar,
oturmuş olduğum bir sitede buradan daire alırken sosyal tesis var diye aldık. ama sonradan duyduk ki bu sosyal tesis siteye ait olmadığını öğrendik. ve özel bir şahsa yeni satıldı özelleşti yani . site yönetimi de biziim aidatlarımıza giden de gitmeyende 185 tl yansıttı. gitmediğim bir yere neden para ödeyeyim. bu adaletli midir? lütfen bilgilendirme yapar mısınız?
teşekkür ederim ,
Merhaba, sorunuzun cevabı öncelikle yönetim planınızda yazabilir, kontrol etmelisiniz. Burada bir hüküm yoksa, alınan aidatın bir dayanağı olması gerekir.
Selam ben isitem engeliyim yöntem aidat 20o tl olacak fatura toplama hesabı çok az 150 tl kabul diye asansör bakımı 450 merdiven temizlik 1 kişi 70 tl 13 daire var malzemeler deterra ortak ödenekler elektrik şu fatura defter gelir gider var üst dublex boru pimaş kırımış kullanışlı alt zarar geldi tamir duvar yapm as mis bırakmış paramı vermiyor yöntem aidat düşer diye karşılanmış ayrı ayrı evler özel y as yapirtriyoruz deprem sigorta yaptınız ama zor anlaşmazlık yöntem plan olurmu kurallar y as pack yeni ev boş cati fırtına uçurdu ortak paramı ödenek satılacak bekliyor özel yaptırır cevap
Karar defteri yazacağım mi aidat için şimdi katılmadı lk 7 kişi kapı imza olacakmış mi
Merhaba;
Bizim site 7 adadan oluşmakta ve her adada 2-3-4 olmak üzere toplam 16 blok mevcuttur. Yönetim planına göre her blok kat malikleri kurulu blok yöneticisi seçmekte ve yöneticilerden oluşan üst yönetimde 16 kişi arasından yönetim ve denetim kurulu oluşturmaktadır. Tüm kat malikleri eşit aidat ödemektedir. Ancak her ada girişinde 24 saat esasına göre özel güvenlik bulunmakta ve 2 bloktan ibaret adalarla 4 bloktan ibaret adalarda aynı gideri ödemektedir. Yönetim planının değiştirilerek ada bazında aidat belirlenmesine 2 bloklu adalar daha fazla aidat ödeyecekleri gerekçesiyle karşı çıkmakta 4/5 çoğunluk sağlanamamaktadır.Ayrıca bazı ada asansörleri çift olup bakım sözleşmeleri ve elektrik paraları da tek asansörlü bloklara yük olarak yansımaktadır. Bu konuda görüşünüze ihtiyaç duyuyorum.
Merhaba. Görüşümü sorsanız da cevabı siz zaten vermişsiniz. Yönetim planında yazılı bu tür hükümler geçerlidir. Değiştiremiyorsanız da geçerli olmaya devam edecektir Abdurrahman bey.
Merhaba,
Bulunmuş olduğum bina, toplu bir yönetim altında olup kat maliklerine sorulmadan çift aidat toplanmasına resen karar vermiş olup bize çift aidat ödemesi olacak bildirimi yapılmakta, bize söylenen ek bütce yapma yetkimiz var deniliyor bu ne kadar doğru bir uygulama, 2 aylık birden aidat toplanabilinir mi? bunun süresinde 2 ay boyunca toplanmasına yani 4 aylık birden alınmış olacaktır.
konu hakkında yardımcı olursanız sevinirim.
Merhaba. Sorunuzun cevabı, kat malikleri kurulu ya da temsilciler kurulunca daha önce alınmış kararlarda bulunabilir. Bu kapsamda ve yazımdaki hükümler doğrultusunda sizin değerlendirmeniz gerekir.
merhaba apartman yönetimi kasada para dursun diye aidat harici para toplayabilir mi?
apartmanımızda kapıcı yok, elektrik, su ve temizlik gideri var.
Merhaba. Apartman yönetimi ancak ve ancak işletme projesine göre para toplayabilir. Kasada fazladan para olması da düşünülebilir; fakat bunun bile işletme projesinde öngörülmesi gerekir.
S.A kolay gelsin Mustafa bey hemen soruma geçeyim, toplantı yapmadan site aidatına zam yaptık önce kimse itiraz etmedi, aidat borçlarının geçikenlerini kontrol ederken bir kişinin üç aydır eski aidatı ödediğini fark ettik sorduğumuzda ben ödemiyorum ben hala eski aidatı ödemeye devam ediyorum neye göre artıdınız diyerek itiraz etti, bu durumda ne yapmalıyım nasıl bir yol izlemeliyim
Saygılarımla Selametle kalın
Merhaba Mustafa bey. Kiracı olduğumuz iki blok sahibi tek kişi ve 30 daire var. Kiraya yüksek zam yapamadığı için yönünü aidata çevirdi. Bizde bir yönetim veya yönetici yoktu. Bir kapıcı vardı, onunda sigortası yokmuş. Yani kanunen bir çalışan değilmiş. Ama bize verilen bir hesap numarasına her ay aidat adı altında 180₺ para yatırıyorduk. Şimdi bir yönetim ve yönetici atadı apartman sahibi. Bu kişide bize WhatsApp yolu ile ben yeni yoneticiyim ve aidat ücretini 1000₺ olarak belirlemiş bulunuyoruz. Her ay yeni açılan hesap numarasına yatırılacak diye WhatsApp dan mesaj attı. Böyle bir hakkı var mı ve biz bunu ödemek zorunda mıyız. Herhangi bir tebligat gelmedi. 1000₺ diye. WhatsApp tan bildirmesi yeterli mi. Ne yapmalıyız.?
Özcan bey merhaba, sorunuzun cevabı yazımda sanırım mevcut. Üzerine benim bir şey daha söylememe gerek yok. Yazımı daha dikkatli okumanızı öneririm.
Merhaba.Sitemizde bazı kat malikleri günlük ve haftalık kiraya veriyorlar.Dolayısıyle site havuzunu devamlı olarak kiracılar kullanıyor.Bu vesileyle de havuz giderleri artıyor.Bu ek giderleri evini kiraya veren kat maliklerinden isteyebilirmiyiz.
Ali bey; sorunuzdan önce sorulması gereken konu farklı olmalı: Kat malikleri dairelerini günlük kiraya verebilir mi? Bunun için yasal izinleri almışlar mı? Bunu sorun etmiyorsanız, sorunuzun cevabını verebilirim: Hayır, bunun için ek aidat alamazsınız.
Merhaba,
Yönetici bazen aidat disinda apartman giderleri icin para topluyor.Bazi sorumsuz komşular parayi zamanında vermediği icin zam gelmesi üzerine tekrardan para toplaniyor.Bu durumda 2. Parayı vermek zorunda mıyım?Örnekle anlatırsam:
Apartman kapısına kadar doğal gaz çekilecek diyerek 800 tl toplandı.Bazi sorumsuzlar vermedi.Tupe gelen zam sonrası tupu kullanarak daha cok zararda olduklarını anladılar.Bunun üzerine parayı vermeyi kabul ettiler,ama dogalgaz tesisatı zamlandı.Bu durumda yonetici +700 lira daha istedi verdim.
Normalde herkes 800 lirayı zamanında verseydi konu kapanacaktı.Sorumsuzlar yuzunden ben zarar ediyorum.Boyle durumlarda ne yapmak gerekiyor?
Hakan bey bu durumda önemli olan, toplanan paraların hangi kat malikleri kurulu kararına ya da hangi işletme projesine dayanılarak toplandığıdır. Alınan kararlar usule uygun değilse ya da ortada hiç karar yoksa, ödememeyi tercih edebilirsiniz. Ancak konunun o kadar çok ayrıntısı var ki; bir avukatla görüşmezseniz, hata yapabilirsiniz.