Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında zorunlu arabuluculuk

Zorunlu arabuluculuk sistemi esasen mahkemelerin yükünü azaltmak ve uyuşmazlıkları hızlıca çözmek amacında olsa da; bunun Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından nasıl sonuçlar doğurabileceğini iyi hesaplamak icap eder. Bu nedenle yazımda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda zorunlu arabuluculuk sistemini ve bunun muhtemel faydaları ile zararlarını ortaya koymaya çalışacağım.

Zorunlu arabuluculuk nedir?

Zorunlu arabuluculuk, adından da anlaşılacağı üzere, dava çamdan önce başvurulması gereken mecburi bir yolu ifade eder.

Zorunlu arabuluculuk şartının geçerli olduğu dava türlerinde, bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Zorunlu arabulucu başvurusu yapmadan doğrudan dava açıldığında, dava şartının eksik olması nedeniyle dava reddedilecek ve görülmeyecektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda zorunlu arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18B maddesinde 05/04/2023 tarihinde yapılan bir değişiklikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.

Bunun anlamı; Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sulh hukuk mahkemesine dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın artık kanuni bir zorunluluk olmasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda dava türleri

Son derece basit bir şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında uyuşmazlıkların zorunlu arabulucuya tabi olacağı hükmü getirilmiş olsa bile, uygulamada bunun çok zor olacağını söylemem gerekir.

Bunun nedeni, KMK kapsamındaki uyuşmazlıkların geneli itibariyle arabulucu görüşmesine uygun olmamasıdır.

KMK kapsamında yaşanabilecek temel uyuşmazlıklar şöyle sıralanabilir:

• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali
• Ortak alan işgalinin önlenmesi ve eski haline getirme
• Ortak alanlardan kaynaklı zorunlu masrafların yapılması ve mahkemeden bunun tespitinin istenmesi
• Aidatlarla ilgili yapılan icra takipleri
• Yönetim planına karşı açılan iptal davaları
• Arsa payı düzeltme davaları
• Apartman ya da sitedeki meskenlerin işyeri olarak kullanılmasına karşı açılan davalar
• Evcil hayvanların durumuna ilişkin davalar
• Bina güçlendirme ve riskli yapı tespitine ilişkin uyuşmazlıklar
• Komşuluk ilişkisinden kaynaklanan gürültü, görüntü kirliliği ve benzeri davalar

KMK uyuşmazlıklarının arabulucuda çözülmesi

Yukarıdaki temel dava türlerinden bazılarının arabulucuda çözüme kavuşturulması mümkünken, birçoğu için bunu söylemek kabil-i imkân değildir.

Öyle ki; örneğin kat malikleri kurulunun site bahçesine kamelya yapılması konusunu oyladığını ve gerekli çoğunluk sağlanarak kamelya yapılması kararı alındığını varsayalım. Bir kat maliki bu kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurduğunda mahkeme temel olarak şu hususlara göre karar verecektir:

• Toplantı çağrı usulüne uyulmuş mu?
• Toplantıda yeterli toplantı ve karar sayı çoğunluğu sağlanmış mı?

Mahkeme kararını verirken, asla kendini kat malikleri kurulu yerine koyarak “kamelyanin gerçekten de gerekip gerekmediğini” tartışmayacağı gibi yukarıdaki iki ana konu haricinde hiçbir değerlendirme de bulunmayacaktır.

O halde, bu kararın iptalini isteyen kat maliki arabulucuya başvurduğunda ne olacak? Kat malikleri ya da yönetici ile davacı kat maliki arabulucuda bir araya gelecek ve şu soruya cevap arayacak: Bahçede kamelya olsun mu?

Daha önce kat malikleri kurulunun bununla ilgili bir kararı mevcutken, arabulucuda bunun hilafına bir sonuç çıkmasını beklemek boşa kürek çekmek olsa gerekir.

Yukarıdaki örnek neredeyse sınırsızca çoğaltılabilir. Otopark uyuşmazlıklarından balkon kapatmaya, aidat miktarından güneş enerjisi kurulumuna kadar onlarca mevzunun arabulucuda çözülmesi pek mümkün görünmüyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arabuluculuk işe yarar mı?

Yukarıdaki örneklerde arabuluculuk sistemi kanaatimce işleri hızlandırmayacağı gibi süreci uzatmaktan başka bir işe yaramayacaktır.

Ancak özel bazı konularda arabuluculuk işe yarayabilir. Mesela iki komşu arasında yaşanan bireysel sorunlar mahkemeye taşınmadan önce arabulucuda çözülebilir.

Örneğin bir komşunun dış duvara monte ettirdiği klima dış ünitesi, diğer komşuda gürültü nedeniyle rahatsızlık meydana getirdiğinde, bu sorunun arabulucuda çözülmesi muhtemel olabilir.

Ya da evcil hayvan beslenmesiyle ilgili iki komşu arasındaki mesele arabulucuda kolaylıkla ve hızlıca çözüme kavuşturulabilir.

Zorunlu arabuluculuk ile çözüme kavuşturulması zor olan sorunlar

Konunun daha iyi anlaşılması ve birtakım uyuşmazlıkların arabulucuda çözülmesinin neden zor olduğunu ortaya koymak üzere, aşağıda bazı örnekleri sıralamak istiyorum:

• Kat malikleri kurulu deprem nedeniyle bina güçlendirme kararı almışsa, hangi yönetici arabulucuda bunun aleyhine bir uzlaşmaya gidebilir?
• Bir kat maliki yönetim planının bir maddesini iptal ettirmek istiyorsa ve bunun için gereken beşte dört çoğunluğu kat malikleri kurulunda sağlayamamışsa, bu maddenin arabulucuda uzlaşarak iptal edilmesi mümkün olabilir mi?
• Apartmanda aidat miktarı kat malikleri kurulunca belirlenmişse, bu aidatın azaltılmasına arabulucuda yönetici onay verebilir mi?
• Site bahçesine kendi kullanımına mahsus bir otopark alanı yapan kat malikinin bu işgalinin önlenmesi ve eski haline getirilmesi için dava açıldığında, arabulucuda bu hukuksuz işgal uzlaşma konusu olabilir mi?
• Apartman denetçisi kat maliki olmak zorunda olduğu halde kiracılardan birisi seçilmişse ve bu seçim kararının iptali istenecekse, arabulucuda yasanın emredici hükmüne aykırı bu seçim uzlaşmak suretiyle geçerli hale gelebilir mi?

Yukarıdaki örnekleri belki sayfalar dolusu çoğaltabilirim; fakat söylemek istediğimin anlaşılması için bunun yeterli olduğunu düşünüyorum.

KMK arabuluculuk sisteminin düzenlenmesi

Kanaatimce KMK kapsamındaki uyuşmazlıkların tamamının değil, bazılarının arabulucu kapsamında girmesi doğru olur.

Bunun için de detaylı bir düzenlemeye ihtiyaç olduğunu düşünüyorum. Bu düzenleme 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ya da 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda özel olarak gerçekleştirilebilir.

SONUÇ

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında zorunlu arabuluculuk sistemi 1 Eylül 2023 itibariyle uygulanmaya başlanacak olsa da zannımca bu sistemin götürüsü, getirisinden fazla olacaktır.

Niteliği itibariyle onlarca ve hatta yüzlerce kat malikini ilgilendiren, öncesinde kat malikleri kurulunca halihazırda alınmış kararların mevcut olduğu uyuşmazlıkların arabulucuda çözülmesini beklemek son derece iyiniyetli bir yaklaşım olsa gerekir.

Yapılması gereken; KMK kapsamındaki uyuşmazlıkların tamamını değil belirli bir kısmını zorunlu arabuluculuk kapsamına almaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda zorunlu arabuluculuk ile ilgili sık sorulan sorular: