Apartmanın ya da sitenin genel düzeninin sağlanması ve işlerinin yürütülmesi için toplanan aidat bazen tartışma konusu olabiliyor. Bu konulardan birisi de kimlerin aidat ödemekle yükümlü olduğuyla ilgilidir. Sitede ya da apartmanda işyerlerinin aidat ödemek zorunda olup olmadığı merak edilebilir. Gelin, birlikte cevaplayalım: Apartmanda işyerleri aidat ödemek zorunda mı?
İşyerinin aidat ödemesi
Neredeyse her dairenin işyeri olarak kullanıldığı iş merkezi şeklindeki binaları hariç tutarsak, genel olarak söyleyebiliriz ki; işyerleri genelde apartmanların ya da sitelerin dış cephelerinde bulunur ve çoğu zaman da ana binayla ilgileri olmaz. Bu durumda da işyeri sahipleri aidat ödemek istemeyebilir.
Aidat nedir?
Apartman aidatı konusunu şurada detaylıca kaleme almıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-aidat-miktari/
O yazımdan da görüleceği üzere, hepimizin aidat diye andığı ve bu yazıda benim bile aidat demeye devam ettiğim bu kavramın yasal adı avanstır.
Evet, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidat yerine avans kavramı kullanılır ve en temel tanımıyla avans yani aidat, apartmanın ya da sitenin ortak yerlerinin bakımı, onarımı, güvenliği ve korunması amacıyla toplanan paradır.
Kimler aidat ödemek zorunda?
Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesinde açık şekilde “kat malikleri” ifadesi kullanılmıştır. Buna göre 20’nci maddede belirtilen ve aidat olarak adlandırılan bu ödemeye kat malikleri katılmak zorundadır.
Üstelik bu ödeme bazı kalemler için sabit miktarda olacakken, bazı kalemlerde arsa payına göre ödeme yapılması da gerekecektir.
İşyeri aidat ödemek zorunda mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesi şöyle başlar: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça…
O halde, işyerlerinin aidat ödeme zorunluluğunu farklı durumlara göre değerlendirmek gerekir:
- Yönetim planında işyerlerinin aidat ödemeyeceği belirtilmişse, işyerleri aidat ödemez.
- Yönetim planında işyerlerinin aidat ödeyeceği ifade edilmiş; ancak bunun miktarı belirlenmişse ya da özel kurallar koyulmuşsa, bu kurallar geçerlidir.
- Yönetim planında bu konuya dair hiçbir hüküm yoksa işyerleri aidat öder.
Yönetim planında işyeri aidatı
Hemen yukarıda andığım yönetim planı, apartmanın ya da sitenin anayasası gibidir ve kat maliklerinin aralarında anlaşarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yasaklamadığı konularda, özel hükümler belirlemesi mümkündür.
İşte 20’nci maddede geçen “aralarında başka türlü anlaşmadıkça” ifadesinden yönetim planının anlaşılması gerekir.
İşyeri neden aidat öder?
Yönetim planında işyeri aidatlarına ilişkin özel bir hüküm yoksa işyerleri aidat ödeyecektir. Bunun nedeni, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun aidatlardan “kat maliki”ni sorumlu tutmasıdır. Kat maliki ise; o apartmandaki her bir bağımsız bölümün sahibi olan gerçek ya da tüzel kişiyi ifade eder.
Kat Mülkiyeti Kanunu aidatlardan sadece evleri sorumlu tutmak isteseydi, kat maliki yerine ev sahibi ya da daire sahibi gibi bir ifadeyi kullanmayı tercih ederdi.
İşyeri aidatı nasıl hesaplanır?
Bir apartmanın ya da sitenin yönetim planında özel hüküm yoksa işyerleri aidat ödeyecektir. Bu aidat ise zannedildiği gibi sabit bir rakam olmayacaktır.
Şöyle ki; ülkemiz uygulamasında aidat toplanırken genelde hata yapılır ve dükkân ya da ev fark etmeksizin herkesten eşit miktarda aidat alınır. Hâlbuki aynı binadaki evlerin büyüklüğü birbirinden farklı olabileceği gibi işyerlerinin metrekaresi de fazla olabilir.
Aidat miktarı belirlenirken, 20’nci maddeye göre sadece varsa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi masrafları her bağımsız bölüme eşit dağıtılır. Bunun haricindeki giderlerde her bağımsız bölüm, arsa payı oranında masrafa katılmalıdır.
İşte işyerlerinin ödeyeceği aidat miktarı da yukarıda saydığım dört gider hariç olmak üzere arsa payına göre belirlenmelidir. Böyle olunca, işyeri ne kadar büyükse, ödemesi gereken aidat da o kadar çok olacaktır.
Hesaplamanın anlaşılması için bir örnek yapalım. Bu örneğimizde ev ve işyerlerinden oluşan 30 bağımsız bölüm olsun ve apartmanda kapıcı/bahçıvan/bekçi/kaloriferci olmasın. Bu 30 dairenin 28’i ev olsun ve hepsinin arsa payı aynı 3/100 olsun. 2 işyerinin arsa payları da aynı ve 8/100 olsun.
Bu apartmanda her ay 10.000 lira aidat toplanacak olsa, evler arsa payları oranında aylık 300 lira verecekken, işyerleri de arsa payları oranında 800 lira ödeyecektir.
SONUÇ
İşyerleri aidat öder mi? Bu sorunun cevabı için öncelikle yönetim planına bakılması gerekir. Burada konuyla ilgili ne yazıyorsa, mutlak surette geçerli olacaktır.
Ancak yönetim planında konuyla ilgili bir düzenleme yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu devreye girecektir ve işyerleri aidat ödeyecektir. Burada işyerlerinin apartmanla ya da siteyle ilgisinin olmaması, bunların kapıcı ya da temizlik gibi hizmetlerden yararlanmaması ve benzeri durumlar sonucu değiştirmez.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aidat ödeme konusunda ev ya da işyeri arasında bir fark bulunmaz ve her kat maliki giderlere katılmakla mükelleftir.
Apartman altına açılabilecek işyerlerinin hangileri olduğunu izah ettiğim başka bir yazıma şuradan göz atabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartmanda-acilabilecek-isyerleri/
Konu ile ilgili sık sorulan sorular:
Apartman altı işyerleri aidata katılmak zorunda mı?
İster apartman altı ve isterse üstü olsun, her bir kat maliki aidata katılmak zorundadır. İşyerlerinin apartmanla ya da siteyle bir ilgili olmasa da aidat ödenmesi zorunludur.
Dükkânlar aidat ödemezse ne yapılmalı?
Aidat ödemeyen ister dükkân ve isterse ev olsun, aidat ödemeyen her kat maliki hakkında icra takibi yapılarak aidat tahsil edilebilir.
Konuyu bir de benim sesimden dinlemek isterseniz, buyurun:
